🎯 등기부등본 완벽 분석:
부동산 권리 관계 이해의 모든 것

솔직히 저도 몰랐는데,
부동산 계약할 때마다 등기부등본 떼어놓고도
찝찝했던 경험 다들 있으시죠?
맞죠? 낯선 법률 용어와
빽빽한 글자만 가득해서
봐도 뭐가 뭔지 모르겠잖아요.

특히 요즘처럼 전세 사기가 많은 세상에서는
이 서류를 읽지 못하면
내 전 재산을 날릴 수도 있다는
불안감이 엄습합니다.

저도 그랬어요.
공인중개사 말만 믿고 계약했다가
잠 못 이루던 날들이 많았습니다.

그런데 이거 딱 3가지만 확실히 알면
90% 이상의 권리 관계는
스스로 파악할 수 있더군요.

핵심은 딱 세 부분,
바로 표제부, 갑구, 을구입니다.
오늘 초보자 눈높이에 맞춰서
이 세 가지를 완전 쉽게
마스터하는 비법을 알려드릴게요!

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🚀 1단계: 부동산의 신분증, 표제부(表題部)로 실물 확인하기

등기부등본을 펼치면 제일 위에 나오는 부분이
바로 **표제부**입니다.
여기는 마치 부동산의 신분증 같아요.

이 집이 어디에 있는지,
건물 면적은 몇 제곱미터인지,
용도는 무엇인지 같은
물리적인 정보가 기록되어 있어요.

가장 중요한 것은 바로
**주소와 면적의 일치 여부**입니다.

💡 핵심 포인트: 표제부 확인 팁
1. **소재 지번 및 건물 번호:** 계약서상의 주소와
단 1%의 오차도 없이 일치하는지 확인해야 합니다.
2. **건물의 종류와 면적:** 아파트/빌라 등
집합건물의 경우 **전용 면적**이
실제와 맞는지 꼼꼼하게 보세요.
3. **용도:** 만약 용도가 '근린생활시설'인데
내가 주거 목적으로 계약한다면
위법 건축물일 위험이 있어요.

만약 등본의 주소와 계약하려는
주소가 조금이라도 다르다면
전입신고나 확정일자 과정에서
큰 문제가 생길 수 있어요.
이건 진짜 핵심이에요!

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💰 2단계: 진짜 주인과 소유권의 역사, 갑구(甲區) 완전 해부

자, 이제 가장 중요한 **갑구**입니다.
갑구는 이 부동산의 **이력서**이자
누가 진짜 주인인지 알려주는 곳이에요.

갑구의 가장 마지막에 적힌
권리자 이름과 계약하러 나온
**매도인 또는 임대인의 신분증**을
반드시 대조해야 합니다.

이때 주의해야 할
'위험한 단어 3가지'가 있어요.
이 단어들이 보이면
일단 계약을 멈추고 전문가와
상담해야 합니다.

📋 갑구에서 피해야 할 위험 요소 체크리스트
✅ **가압류/압류:** 돈을 갚지 못해
법원/세무서에서 부동산을 묶어둔 상태
✅ **가처분:** 소송이 진행 중이며
소송 결과에 따라 소유권이 바뀔 수 있음
✅ **가등기:** 다른 사람에게 소유권을 넘겨줄
예약이 되어있어 추후 소유권이 넘어갈 위험
✅ **신탁 등기:** 소유자가 임대인(개인)이 아닌
신탁회사로 되어있음 (전세사기 위험 1위!)

특히 **신탁 등기**가 걸려 있다면
임대인과 계약하는 것이 아니라
신탁회사와 계약해야 합니다.
임대인의 말을 믿고 계약했다가
보증금을 못 돌려받는
최악의 상황이 생길 수 있어요.
정말 조심해야 합니다.

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🚨 3단계: 숨겨진 빚의 그림자, 을구(乙區) 근저당권 공략법

마지막으로 **을구**입니다.
을구는 소유권 이외의 권리,
쉽게 말해 **빚(대출)**이
얼마나 있는지를 알려주는 곳이에요.

가장 흔하게 보이는 것이
바로 **근저당권**입니다.
은행에서 돈을 빌리고
이 집을 담보로 잡았다는 뜻이죠.

여기서 봐야 할 것은
대출 원금이 아니라
채권최고액입니다.
은행이 혹시라도 돈을 못 받을 경우를 대비해
원금보다 120~130% 정도
더 높게 설정해 둔 금액이에요.

제가 직접 해보니까
이것만 계산하면 안전한지
바로 알 수 있었어요.

바로 **안전 공식**입니다.

🎯 부동산 계약 안전 공식
(채권최고액 + 내 보증금)

≤ 매매 시세의 60% ~ 70%

예를 들어 시세 3억 원짜리 집의
채권최고액이 1억 원이고,
내 전세보증금이 1억 원이라면?

(1억 + 1억) = 2억 원이죠.

3억 원의 70%는 2억 1천만 원이니까,
2억 원은 2억 1천만 원보다 낮아요.
그래서 **비교적 안전**하다고
판단할 수 있는 겁니다.

하지만 만약 채권최고액이 1억 5천만 원이고
내 보증금도 1억 5천만 원이라면
총 3억 원이라 시세와 같아지죠.
이런 집은 매우 위험합니다.
바로 패스해야 해요.

🚀 결과: 안전 범위 판단
* **총합이 시세의 60% 이하:**
매우 안전 (경매 시 보증금 회수 확률 높음)
* **총합이 시세의 70% 초과:**
위험 수준 (경매 낙찰가 하락 시 보증금 전액 미회수 가능성 높음)

그리고 을구에 **임차권등기명령**이 있다면
절대 계약하지 마세요.
이건 전 세입자가 보증금을
못 받아서 소송을 걸었다는
가장 확실한 증거거든요.

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✨ 등기부등본 분석, 이제 두려워하지 마세요!

등기부등본은 결코 복잡한 서류가 아닙니다.
이 집의 **몸 상태(표제부)**,
**진짜 주인(갑구)**,
그리고 **빚의 규모(을구)**만
확실하게 파악하면 돼요.

이 세 가지만 정확히 분석해도
대부분의 부동산 사기는
피할 수 있다고 전문가 친구가 귀띔해줬어요.
제가 직접 경험해보니 진짜더라고요.

내 소중한 보증금을 지키는 첫걸음!
바로 등기부등본을
**스스로 읽어내는 능력**에 달려있습니다.
오늘 알려드린 핵심 3단계
꼭 기억하시고 안전한 거래하세요!

혹시 갑구나 을구에서
궁금한 점이 있다면
댓글로 경험 공유해주세요.
함께 해결해봅시다!

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🏷️ 추천 해시태그

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⚠️ **주의사항**
이 글은 일반적인 부동산 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 투자 권유나 보장을 의미하지 않습니다. 모든 부동산 거래 및 투자 결정과 그에 따른 손익은 계약 당사자 본인의 책임입니다. 구체적인 법적 문제는 반드시 전문 변호사 또는 법무사와 상담하시기 바랍니다.